Hukum Jual-Beli Tanah Kavling

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada kesempatan yang lalu platform www.hukumindo.com telah membahas mengenai "Contoh Akta Hibah Bangunan", "How To Buy Land In Indonesia?", "How to Open a Police Report in Indonesia?" dan "Principles of Buying Land in Indonesia", pada kesempatan perkuliahan kali ini akan dibahas mengenai 'Hukum Jual-Beli Tanah Kavling'.

Istilah "tanah kavling" bukan istilah hukum, tetapi muncul dalam bahasa sehari-hari. Perkataan "kavling" (bahasa Belanda) berarti "petak". Jadi "tanah kavling" berarti "tanah petak".[1]

Di DKI Jakarta, seringkali oleh Pemerintah daerah dibebaskan hak-hak atas tanah kepunyaan rakyat. Lalu tanah yang sudah dibebaskan itu, menjadi Tanah Negara. Kemudian dilakukan pengkavlingan atau pemetakan tanah itu. Luas petak-petak itu ditentukan, ada standarnya. Tanah yang telah dipetak-petak itulah yang disebut tanah kavling. Kemudian ditunjuk orang/badan tertentu untuk mempergunakannya. Tentu saja orang/badan itu harus memenuhi syarat tertentu dan membayar sejumlah uang kepada Pemerintah DKI Jakarta.[2]

Pada mulanya, timbulnya pengkavlingan dalam rangka menyediakan penampungan orang-orang yang terkena penggusuran, karena tanah yang dikuasainya terkena proyek pembangunan. Tetapi kemudian perusahaan-perusahaan perumahan dan tanah industri juga melakukan pengkavlingan tanah-tanah yang mereka kuasai, untuk selanjutnya dijual kepada yang memerlukannya.[3]

Jadi pengertian asli tanah kavling tidak lain dari tanah yang sudah dipetak. Tetapi dalam pengertian masyarakat luas, tanah kavling adalah tanah yang diperoleh dari pemerintah daerah atau perusahaan tanah/perumahan atau industri.[4]

Secara hukum apa yang disebut tanah kavling itu adalah tanah yang telah dibatasi panjang dan lebarnya oleh yang berwenang, yang dimaksudkan untuk diberikan hak pemakaiannya kepada orang/badan yang membutuhkannya, dengan persyaratan tertentu. Persyaratan tertentu itu misalnya, mengenai orang yang boleh mendapat (misalnya korban penggusuran), tentang maksud penggunaan (misalnya untuk perumahan atau bangunan industri), sehubungan dengan cara dan besarnya pembayaran dan permohonan hak atas tanah dan sebagainya. Oleh pejabat yang berwenang itu diberikan hak penggunaan dari tanah kavling itu kepada seseorang. Jadi yang diberi hak boleh menguasai dan menggunakan tanah itu (mendirikan rumah atau gedung atau bangunan pabrik di atasnya). Tetapi hak atas tanahnya masih harus dimohon oleh yang menggunakan tanah itu kepada pejabat yang berwenang.[5]

Jelas, bahwa kalau orang mengatakan ia bermaksud menjual tanah kavling, harus diselidiki: tanah kavling itu sudah bersertifikat atau belum? Artinya: sudah ada hak atas tanahnya atau belum? Acara jual-beli tanah kavling itu tergantung dari jawaban atas pertanyaan itu. Kalau sudah bersertifikat, maka jual-belinya sama saja dengan tanah bersertifikat lain yang bukan tanah kavling. Jika belum bersertifikat, artinya hak atas tanah itu belum ada, baru adaa hak menggunakan, maka jual-belinya (secara hukum harus disebut: pengoperan hak) berbeda dengan jual-beli tanah yang sudah kita bicarakan.[6]

Dalam hal terakhir ini tidak ada jual-beli hak atas tanah. Yang ada ialah pengoperan hak yang timbul dari penunjukan penggunaan tanah kavling itu, yaitu: menguasai dan mempergunakan tanah itu serta memohon hak atas tanah kepada pejabat yang berwenang. Oleh sebab itu, mengalihkan hak secara demikian itu dibuat dengan akte dibawah tangan atau akte notaris. Surat-surat yang diperlukan adalah: a). Surat pembayaran Ipeda; b). Surat penunjukan penggunaan tanah; c). Kartu Tanda Penduduk pembeli dan penjual. Saksi terdiri dari dua orang. Sebaiknya orang yang mempunyai surat penunjukan penggunaan tanah segera memohon hak atas tanahnya. Kalau hak atas tanah sudah ada, maka kedudukan hukum pemegang hak sudah kuat, lagi pula ia akan mempunyai sertifikat.[7]

____________________

References:

1. "Praktek Jual Beli Tanah", Effendi Perangin, S.H., (Pengacara & Konsultan Hukum), Rajawali Pers, Jakarta, Cetakan Ke-1, 1987, Hal.: 29.

2. Ibid., Hal.: 29.

3. Ibid., Hal.: 29.

4. Ibid., Hal.: 29-30.

5. Ibid., Hal.: 30.

6. Ibid., Hal.: 30.

7. Ibid., Hal.: 31.