Pembayaran Biaya Panjar Perkara

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Penyampaian Gugatan kepada Pengadilan Negeri", dan sebagai kelanjutannya pada kesempatan ini akan membahas tentang Pembayaran Biaya Perkara.

Pasal 121 ayat (4) HIR menyatakan dengan tegas pembayaran biaya perkara. Disebut juga panjar perkara, pembayaran biaya perkara merupakan syarat imperatif (imperative requirement) atau syarat memaksa atas pendaftaran perkara dalam buku registrasi. Konsekuensi atas ketentuan Pasal ini, selama Penggugat belum membayar lunas biaya perkara yang ditetapkan Panitera PN, belum timbul kewajiban hukum (legal obligation) bagi PN untuk memasukkan gugatan dalam buku register perkara. Akibat lebih lanjut dari keadaan ini, gugatan dimaksud tidak dapat diproses pelimpahan dan pendistribusiannya, sehingga tidak mungkin diperiksa dan diputus melalui proses persidangan.[1]

Lebih lanjut terkait dengan pembayaran biaya perkara ini dapat dijabarkan sebagai berikut:[2]

1. Yang dimaksud biaya perkara, biaya perkara yang harus dibayar Penggugat adalah panjar biaya perkara, yang disebut juga biaya sementara, agar gugatan dapat diproses dalam pemeriksaan persidangan. Biaya sementara berpatokan pada Pasal 182 ayat (1) HIR dapat bertambah sesuai dengan kebutuhan proses pemeriksaan.
2. Patokan Menentukan Panjar Biaya, patokan menentukan besarnya panjar biaya perkara menurut Pasal 121 ayat (4) HIR, didasarkan pada taksiran menurut keadaan, meliputi komponen: a). Biaya kantor kepaniteraan dan biaya meterai; b). Biaya melakukan panggilan saksi, ahli, juru bahasa, dan biaya sumpah; c). Biaya pemeriksaan setempat; d). Biaya juru sita melakukan pemanggilan dan pemberitahuan; dan e). Biaya eksekusi.
3. Dimungkinkan Berperkara Tanpa Biaya (Prodeo), pada Bab ketujuh, bagian ketujuh HIR, mengatur tentang izin berperkara tanpa biaya, disebut juga berperkara secara prodeo atau kosteloos (free of charge). 1. Syarat berperkara tanpa biaya, diatur dalam Pasal 237 HIR yang menegaskan, bagi orang-orang yang tidak mampu membayar biaya perkara, dapat diberi izin untuk berperkara tanpa biaya; 2. Pengajuan oleh Penggugat, Pasal 238 ayat (1) HIR, diajukan pada saat penyampaian surat gugatan dan dapat juga diajukan secara lisan; 3. Syarat permintaan, Pasal 238 ayat (3), disertai surat keterangan tidak mampu dari Kepala Kepolisian Setempat. Ketentuan ini sekarang tidak tepat, dalam praktik dilakukan oleh Pemerintah Setempat, seperti Lurah atau Kepala Desa; 4. Proses pemberian izin, Pasal 239 aat (1) HIR, permintaan dilakukan pada sidang pertama, sebelum majelis memeriksa perkara, dapat diputus terlebih dahulu, dan pihak lawan bisa mengajukan perlawanan; 5. Putusan izin prodeo tidak bisa dibanding. Dasar Pasal 291 HIR. Merupakan putusan tingkat pertama dan terakhir. 

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 214.

2. Ibid. Hal.: 215-216.

Penyampaian Gugatan kepada Pengadilan Negeri

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Perihal Pemanggilan", pada kesempatan ini kita akan mundur sedikit ke perihal tahapan maupun tindakan yang mendahului pemanggilan. Pada bagian pertama, akan di bahas tentang Penyampaian Gugatan kepada Pengadilan Negeri.

Sesuai dengan tata tertib beracara yang digariskan Pasal 118 ayat (1) dan Pasal 121 ayat (4) HIR, panggilan merupakan tindakan lanjutan dari tahap berikut ini.[1]

Tahapan yang dimaksud yang pertama adalah tahapan penyampaian gugatan kepada Pengadilan Negeri. Penyampaian atau pengajuan gugatan kepada Pengadilan Negeri oleh Penggugat. Menurut Pasal 118 ayat (1) HIR, gugatan perdata harus dimasukkan kepada Pengadilan Negeri berdasarkan kompetensi relatif:[2]

• Dalam bentuk surat gugatan (in writing),
• Ditandatangani oleh Penggugat atau kuasanya, dan
• Dialamatkan kepada Ketua Pengadilan Negeri.

Sepengalaman penulis berpraktik sebagai advokat tentu tidak sesederhana ketentuan Pasal 118 ayat (1) HIR di atas, tentu secara teknis Penggugat atau Kuasa Hukumnya harus lebih mawas diri. Pertama, terkait dengan  surat gugatan, setelah ditandatangani dan dialamatkan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang dituju, kemudian surat gugatan di photo copy sebanyak (eksemplar) para pihak yang ada di dalam surat gugatan ditambah tiga eksemplar majelis hakim dan satu panitera pengganti, hal ini nantinya akan dimintakan ketika melakukan pendaftaran di Pengadilan Negeri terkait. 

Kedua, masih terkait hal itu, juga harus didaftarkan surat kuasa dalam hal memakai kuasa hukum, lazimnya surat kuasa di photo copy rangkap 3 (tiga) dan disertai dengan Kartu Tanda Anggota (KTA) organisasi advokat terkait dan photo copy Berita Acara Sumpah (BAS) advokat yang diterbitkan oleh Pengadilan Tinggi tempat dimana advokat tersebut dilantik.

Setelah dilakukan langkah pertama dan kedua sebagaimana disebutkan di atas, kemudian petugas pada loket pendaftaran akan mengeluarkan slip estimasi panjar perkara. Kemudian Pengugat harus membayarkannya di kasir, dan slip setoran dikasir kemudian dibawa kembali ke loket pendaftaran dan setelah itu lazimnya diterbitkan nomor perkara.

Ketiga, perlu dipertimbangkan juga perihal pendaftaran perkara secara online. Hal ini mengacu pada Peraturan Mahkamah Agung R.I. Nomor 3 Tahun 2018 Tentang Administrasi Perkara di Pengadilan Secara Elektronik dimana pendaftaran perkara, dan bahkan proses acara, dilakukan secara daring. Sepengetahuan penulis, hal ini telah diterapkan di beberapa Pengadilan Negeri, khususnya pilot project, seperti Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, dimana pendaftar harus membuat account terlebih dahulu sebelum melakukan pendaftaran. Selanjutnya pendaftaran bisa secara elektronik dengan mengikuti dan memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan. Terkait hal ini, penulis akan membahasnya pada bagian tersendiri. 

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 214.

2. Ibid. Hal.: 214.

Perihal Pemanggilan

(Getty Images)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada bahasan sebelumnya platform Hukumindo.com telah membahas mengenai Kekuasaan Mengadili dengan artikel terakhir berjudul "Negara/Pemerintah Dapat Digugat pada Setiap Pengadilan Negeri (PN)", dan Pada kesempatan selanjutnya akan membahas Tata Cara Panggilan Dan Proses Yang Mendahuluinya. Pertama-tama akan dibahas pada artikel ini tentang Pengertian Panggilan.

Hukum acara perdata mengartikan Panggilan sebagai: menyampaikan secara resmi (official) dan patut (properly) kepada pihak-pihak yang terlibat dalam suatu perkara di Pengadilan, agar memenuhi dan melaksanakan hal-hal yang diminta dan diperintahkan majelis hakim atau Pengadilan.[1]

Menurut Pasal 388 dan Pasal 390 ayat (1) HIR, yang berfungsi melakukan panggilan adalah juru sita. Hanya panggilan yang dilakukan juru sita yang dianggap sah dan resmi. Kewenangan juru sita ini, berdasarkan Pasal 121 ayat (1) HIR diperolehnya lewat perintah ketua (Majelis Hakim) yang dituangkan dalam penetapan hari sidang atau penetapan pemberitahuan. [2]

Pemanggilan atau panggilan (convocation, convocatie) dalam arti sempit dan sehari-hari sering diidentikan, hanya terbatas pada perintah menghadiri sidang pada hari yang ditentukan. Akan tetapi, dalam hukum acara perdata, sebagaimana dijelaskan Pasal 388 HIR, pengertian panggilan meliputi makna dan cakupan yang lebih luas, yaitu:[3]

• Panggilan sidang pertama kepada Penggugat dan Tergugat;
• Panggilan menghadiri sidang lanjutan kepada Pihak-pihak atau salah satu pihak apabila pada sidang yang lalu tidak hadir baik tanpa alasan yang sah atau berdasarkan alasan yang sah;
• Panggilan terhadap saksi yang diperlukan atas permintaan salah satu pihak berdasarkan Pasal 139 HIR (dalam hal mereka tidak dapat menghadirkan saksi yang penting ke Persidangan);
• Selain daripada itu, panggilan dalam arti luas meliputi juga tindakan hukum berupa pemberitahuan atau aanzegging (notification), antara lain: a). Pemberitahuan putusan PT dan MA; b). Pemberitahuan permintaan banding kepada Terbanding; c). Pemberitahuan memori banding dan kontra memori banding, dan d). Pemberitahuan permintaan kasasi dan memori kasasi kepada Termohon Kasasi.  

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 213.

2. Ibid. Hal.: 213

3. Ibid. Hal.: 213-214.

Negara/Pemerintah Dapat Digugat pada Setiap Pengadilan Negeri (PN)

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Asas Forum Rei Sitae", dan Pada kesempatan ini akan membahas tentang Negara atau Pemerintah Dapat Digugat pada Setiap PN.

HIR maupun RBg tidak mengatur forum kompetensi relatif suatu perkara apabila Pemerintah Indonesia bertindak sebagai Penggugat atau Tergugat mewakili negara. Pada masa yang lalu, Pasal 99 ayat (18) Rv mengatur secara khusus kompetensi relatif penyelesaian sengketa yang melibatkan negara sebagai pihak Penggugat atau Tergugat. Ketentuan itu berbunyi: "Dalam hal Pemerintah Indonesia mewakili Negara bertindak sebagai Penggugat atau Tergugat maka Jakarta dianggap sebagai tempat tinggalnya".[1]

Apabila berpedoman pada ketentuan tersebut, dikaitkan dengan patokan kompetensi relatif berdasarkan tempat tinggal tergugat yang digariskan Pasal 118 ayat (1) HIR, jika ditarik sebagai Tergugat Pemerintah Indonesia dalam kapasitasnya mewakili negara maka PN yang berwenang mengadilinya adalah Pengadilan Negeri Jakarta Pusat.[2]

Apakah ketentuan Pasal 99 ayat (18) Rv dapat diterapkan? Dapat, berdasarkan process doelmatigheid! Akan tetapi, jika ketentuan ini diterapkan secara mutlak dan imperatif pada masa sekarang, sangat bertentangan dengan asas peradilan sederhana, cepat dan biaya ringan yang digariskan Pasal 4 ayat (2) UU Nomor: 4 tahun 2004. Terkait hal ini, Prof. Subekti memberikan pendapat bahwa: "untuk memberi keleluasaan kepada pencari keadilan mungkin lebih tepat apabila Negara dapat digugat di setiap Pengadilan Negeri di mana perwakilan Departemen yang bersangkutan berada".[3]

Pendapat itu sangat berdasar, mengingat praktik peradilan sendiri telah mengakui kedudukan cabang atau perwakilan perseroan atau Pemerintahan di daerah sebagai persona standi in judicio dalam kapasitasnya sebagai perwakilan atau kuasa hukum (legal mandatory, legal representative) dari Kantor Pusat atau Pemerintah Pusat. Dengan demikian gugatan dapat diajukan kepada Pengadilan Negeri tempat kedudukan Gubernur, Bupati, Walikota atau Kanwil, Kepala Dinas dan seterusnya. Dalam kapasitas mereka sebagai legal mandatory dari Pemerintah Indonesia atau Departemen (saat ini sudah berubah menjadi Kementrian) yang bersangkutan. Untuk itu tidak memerlukan surat kuasa khusus dari Pemerintah Pusat. Berdasarkan penjelasan di atas, tidak dilarang menerapkan ketentuan Pasal 99 ayat (18) Rv sebagai pedoman, asal tidak bersifat imperatif.[4] 

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 202.

2. Ibid. Hal.: 202.

3. Ibid. Hal.: 202.

4. Ibid. Hal.: 202-203.

Penjabaran Wanprestasi

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Pengertian Wanprestasi", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Penjabaran Wanprestasi. Adapun wanprestasi jika dilakukan penjabaran adalah sebagai berikut.

Timbulnya ganti rugi (Schade vergoeding), timbulnya ganti kerugian tidak dengan sendirinya timbul pada saat kelalaian. Ganti rugi baru efektif menjadi kemestian debitur setelah debitur dinyatakan lalai. Dengan kata lain mensyaratkan adanya terlebih dahulu pernyataan lalai dari kreditur. Dalam istilah lain disebut dengan "debitur harus berada dalam 'in gebrekke stelling' atau 'in mora stelling'".[1]

Bentuk pernyataan lalai, adapun mengenai bentuk pernyataan lalai atau 'in gebrekke stelling' ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata, yaitu: a). Berbentuk surat perintah (bevel) atau akta lain yang sejenis; b). Berdasarkan kekuatan perjanjian itu sendiri; c). Jika tegoran kelalaian sudah dilakukan barulah menyusul 'peringatan' atau 'aannmaning' dan bisa juga disebut 'sommasi' (peringatan).[2]

Tidak tepat waktu (Niet Tijdig), berarti debitur tidak menepati pelaksanaan pemenuhan prestasi sesuai dengan waktu yang ditentukan. Dengan lewatnya tenggang waktu pelaksanaan, debitur sudah dianggap lalai atau berada dalam keadaan lalai yang disebut juga "in mora" atau dengan istilah yang paling umum disebut "verzuim", artinya debitur tidak tepat waktu melaksanakan perjanjian.[3]

Tidak sepatutnya memenuhi (Niet behoorlijk nakoming), ada yang berpendapat bahwa dalam keadaan "tidak sepatutnya melaksanakan pemenuhan perjanjian", menyebabkan  kreditur "tidak perlu" lagi melakukan "tegoran kelalaian". Dengan demikian debitur tanpa tegoran kelalaian sudah berada dalam keadaan lalai (genrekke stelling).[4]

____________________

1.“Segi-segi Hukum Perjanjian”, M. Yahya Harahap, S.H., Alumni, Bandung, 1986, Hal.: 61-62.

2. Ibid. Hal.: 62.

3. Ibid. Hal.: 63.

4. Ibid. Hal.: 64.

Kompetensi Relatif Berdasarkan Pemilihan Domisili

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Asas Forum Rei Sitae", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kompetensi Relatif Berdasarkan Pemilihan Domisili.

Menurut Pasal 118 ayat (4) HIR, para pihak dalam perjanjian dapat menyepakati domisili pilihan yang berisi klausul, sepakat memilih Pengadilan Negeri tertentu yang akan berwenang menyelesaikan sengketa yang timbul dari perjanjian. Pencantuman klausul, harus berbentuk akta tertulis:[1]

• Dapat langsung dicantumkan sebagai klausul dalam perjanjian pokok, atau
• Dituangkan dalam akta tersendiri yang terpisah dari perjanjian pokok.

Mengenai penerapan domisili pilihan harus benar-benar didasarkan pada rumusan Pasal 118 ayat (4) HIR itu sendiri, seperti yang dijelaskan di bawah ini:[2]

1. Domisili Pilihan Tidak Mutlak Menyingkirkan Asas Actor Sequitor Forum Rei, Persetujuan para pihak mengenai pilihan domisili, pada prinsipnya tunduk kepada kebebasan asas kebebasan berkontrak (freedom of contract) yang digariskan Pasal 1338 KUH Perdata. Oleh karena itu, kesepakatan tersebut mengikat (binding) kepada para pihak untuk menaati dan melaksanakan.
2. Kebebasan Memilih pada Pihak Penggugat, Pemilihan domisili kompetensi relatif yang digariskan Pasal 118 ayat (4) HIR, Pasal 142 ayat (4) RBg atau Pasal 99 ayat (16) Rv, berkaitan dengan Pasal 24 KUH Perdata. Kebebasan memilih kompetensi relatif dalam hal ada kesepakatan pilihan domisili, menurut undang-undang sepenuhnya berada pada pihak Penggugat, bukan pada pihak Tergugat.
3. Terhadap Pilihan Penggugat Tidak Dapat Diajukan Eksepsi, Kepada pihak yang bertindak dan mengambil inisiatif sebagai Penggugat, undang-undang memberi kebebasan memilih di antara kompetensi relatif berdasarkan domisili atau tempat tinggal Tergugat. Bertitik tolak dari kebebasan tersebut, tidak ada dasar hukum bagi Tergugat untuk mengajukan eksepsi terhadap kompetensi relatif yang dipilih Penggugat. Pengadilan harus menolak eksepsi yang demikian, atas dasar pengajuan gugatan tidak melanggar batas dan sistem kompetensi relatif yang digariskan Pasal 118 ayat (4) HIR.

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 200.

2. Ibid. Hal.: 200-202.

Asas Forum Rei Sitae

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kebolehan Menerapkan Kompetensi Relatif Berdasarkan Tempat Tinggal Penggugat", dan Pada kesempatan ini akan membahas tentang asas forum rei sitae.

Makna forum rei sitae, gugatan diajukan kepada Pengadilan Negeri berdasarkan patokan tempat terletak benda tidak bergerak yang menjadi objek sengketa. Penggarisan forum ini, diatur dalam Pasal 118 ayat (3) HIR kalimat terakhir, yang berbunyi: "atau kalau tuntutan itu tentang barang tetap (tidak bergerak), maka tuntutan itu diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang dalam daerah hukumnya terletak barang itu".[1]

Ketentuan pasal ini sama dengan Pasal 142 ayat (5) RBg yang menjelaskan: "Dalam gugatannya mengenai barang tetap maka gugatan diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah beberapa Pengadilan Negeri, gugatan diajukan kepada salah satu Ketua Pengadilan Negeri tersebut atas pilihan Penggugat".[2]

Apa yang digariskan dalam Pasal 142 ayat (5) RBg, diatur dalam Pasal 99 ayat (8) dan (9) Rv: a). Apabila gugatan mengenai sengketa hak atas benda tetap, gugatan diajukan berdasarkan forum rei sitae yakni kepada Pengadilan Negeri meliputi daerah hukum tempat terletak barang tersebut; b). Apabila benda tetap yang digugat terletak di beberapa wilayah hukum Pengadilan Negeri yang berbeda, gugatan dapat diajukan kepada salah satu Pengadilan Negeri atas pilihan Penggugat.[3]

Penerapan yang dikemukakan tersebut dijelaskan dalam putusan Mahkamah Agung Nomor: 1382 K/Sip/1971 tertanggal 4 November 1975 yang memuat pertimbangan: "karena sawah dan kebun yang manjadi objek gugatan terletak di luar wilayah hukum Pengadilan Negeri Takalar, maka Pengadilan Negeri tersebut tidak berwenang mengadilinya, oleh karena itu gugatan harus dinyatakan tidak dapat diterima".[4]

Hal ini dikuatkan oleh Pendapat ahli Subekti dan Soepomo, dapat disimpulkan dari kalimat: "atau jika gugatannya mengenai barang tak bergerak (misalnya tanah), maka gugatan diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri dalam daerah hukumnya barang itu terletak".[5] 

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 198.

2. Ibid. Hal.: 198.

3. Ibid. Hal.: 198.

4. Ibid. Hal.: 198-199.

5. Ibid. Hal.: 199.

Contoh Perjanjian Sewa Menyewa Tanah

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Kesempatan terdahulu platform Hukumindo.com telah memuat beberapa artikel terkait dengan contoh perjanjian, diantaranya adalah Contoh Perjanjian Jual-Beli Tanah, Contoh Perjanjian Jual-Beli Mobil dan Contoh Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah. Dan pada kesempatan ini akan dibahas mengenai Contoh Perjanjian Sewa Menyewa Tanah.

PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH

Nomor: [...................]

Perjanjian ini dibuat pada hari [..................] tanggal [.............] antara:

[......................] (Sebagai pihak yang menyewakan, untuk selanjutnya disebut sebagai “PIHAK PERTAMA”),

Dan,

[.....................] (Sebagai pihak penyewa, untuk selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”).

MENGINGAT:

Bahwa [..................]

Bahwa [..................]

Bahwa PIHAK KEDUA berkeinginan untuk menyewa tanah seluas [.........] yang terletak di [.............] dengan batas-batas:

- Utara : [.................]

- Selatan : [.................]

- Barat : [.................]

- Timur : [.................]

Bahwa [..................]

MAKA, berkenaan dengan keterangan-keterangan tersebut di atas, kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah (selanjutnya disebut “Perjanjian”) atas dasar syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1

KESEPAKATAN

PIHAK PERTAMA dengan ini sepakat untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan ini pula sepakat untuk menyewa dari PIHAK PERTAMA sebidang tanah yang berukuran [.....] X [.....], atau seluas [.....] meter persegi yang terletak di wilayah [..............], Kel./Ds.: [..............], Kecamatan [..............], Kab./Kota [..............], dengan batas-batas:

- Utara : [.................]

- Selatan : [.................]

- Barat : [.................]

- Timur : [.................]

(Selanjutnya disebut “Tanah”)  

Pasal 2

TUJUAN

Bahwa PIHAK KEDUA akan mempergunakan Tanah tersebut untuk keperluan [.....................].

Pasal 3

SERAH TERIMA TANAH

Pada saat perjanjian ini ditandatangani, PIHAK PERTAMA menyerahkan Tanah kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA menerima penyerahan ini sesuai menurut kondisi yang nyata pada hari penyerahan tersebut yang dituangkan dalam suatu Berita Acara Serah Terima (selanjutnya disebut “Berita Acara Serah Terima”).

Pasal 4

JANGKA WAKTU

1. Sewa menyewa ini dibuat untuk jangka waktu [.......] ([....]) tahun, dan dapat diperpanjang atas persetujuan kedua belah pihak.
2. Jangka waktu itu dihitung mulai dari tanggal [..............] yang akan berakhir dengan sendirinya menurut hukum pada tanggal [....................].
3. Apabila PIHAK KEDUA bermaksud untuk memperpanjang Jangka Waktu Sewa ini, maka PIHAK KEDUA wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya [....] bulan sebelum berakhirnya Perjanjian ini.

Pasal 5

PENGGUNAAN TANAH

1. PIHAK KEDUA tidak akan mempergunakan Tanah itu untuk tujuan yang lain dari pada yang disepakati dalam Perjanjian ini, kecuali mendapat ijin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.
2. PIHAK KEDUA wajib melaksanakan [...........] (penggunaan tanah).
3. PIHAK KEDUA wajib menyelesaikan kegiatan pembangunannya sebagaimana yang ada pada ayat (2) di atas dalam jangka waktu paling lambat [......] ([....]) bulan sejak tanggal dimulainya kegiatan pembangunan tersebut.
4. PIHAK PERTAMA wajib mentaati dan memenuhi segala perangkat peraturan perundangan yang berlaku sekarang maupun yang akan datang yang ditetapkan oleh Pihak Yang Berwajib mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.

Pasal 6

HARGA SEWA

1. Sewa menyewa tanah (selanjutnya disebut “Harga Sewa”) dalam perjanjian ini sebesar [.....] per meter persegi per bulan atau keseluruhannya sebesar [......] per bulan.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas jasa penyewaan Tanah, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terhadap Tanah dan pajak-pajak lain yang ditetapkan oleh Pemerintah yang timbul berdasarkan Perjanjian ini serta sepanjang tidak ada peraturan lain mengenai pajak yang akan diterapkan oleh Pemerintah menjadi tanggung jawab dan harus dibayar oleh [..........].

Pasal 7

PEMBAYARAN HARGA SEWA

1. Pembayaran Harga Sewa oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dapat dilakukan dalam mata uang Rupiah. Untuk bukti penerimaan Harga Sewa dan Biaya Perawatan PIHAK PERTAMA akan memberikan tanda bukti penerimaan tersendiri kepada PIHAK KEDUA.
2. [.................] (Tata cara Pembayaran Sewa):

a. Harga Sewa dibayarkan di muka untuk setiap periode satu bulan (setiap tanggal ...).

Pasal 8

PEMELIHARAAN/PERAWATAN OLEH PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA berjanji untuk setiap saat memelihara dan merawat dengan baik seluruh lingkungan dalam wilayah usaha PIHAK PERTAMA termasuk memelihara kebersihan dan kelestarian lingkungan serta sarana-sarana yang digunakan secara bersama-sama.
2. Selanjutnya PIHAK PERTAMA mengambil tindakan-tindakan pencegahan untuk menjaga keamanan dalam lingkungan wilayah usaha PIHAK PERTAMA, akan tetapi PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab atas tindakan-tindakan Pihak Ketiga yang dapat mengakibatkan kerusakan dan/atau kerugian pada PIHAK KEDUA.

Pasal 9

PEMELIHARAAN/PERAWATAN OLEH PIHAK KEDUA

1. PIHAK KEDUA wajib menggunakan dan memelihara Tanah dengan sebaik-baiknya sebagai seorang penyewa yang jujur dan baik serta membayar segala ongkos dan biaya yang ditimbulkan berkenaan dengan pemeliharaan/perawatan dan penggunaan Tanah. Ketentuan di atas berlaku pula bagi bangunan milik PIHAK KEDUA sendiri yang didirikan di atas Tanah yang disewakan sesuai dengan ketentuan Pasal 2 Perjanjian ini, termasuk pula pengecatan secara berkala, sekurang-kurangnya sekali dalam [.......] ([......]) tahun, penyediaan alat-alat pemadam kebakaran secukupnya serta usaha-usaha lainnya untuk menjaga dan mempertahankan kelestarian lingkungan.
2. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan membuat bangunan, sumur bor atau galian-galian lain di atas Tanah yang disewakan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.
3. PIHAK KEDUA wajib mentaati dan mematuhi segala perangkat peraturan perundang-undangan yang berlaku sekarang maupun akan datang yang ditetapkan oleh peraturan mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.

Pasal 10

ASURANSI

Selama berlangsungnya Jangka Waktu Sewa Menyewa, PIHAK KEDUA wajib mengasuransikan bangunan yang didirikan di atas Tanah yang disewanya berikut turutannya serta harta benda yang berada dalam bangunan tersebut terhadap resiko kerugian atau kerusakan karena bahaya kebakaran dan bahaya-bahaya lainnya yang dianggap perlu atas beban dan biaya PIHAK KEDUA.

Pasal 11

JAMINAN PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA menjamin PIHAK KEDUA bahwa apa yang disewakan dalam Perjanjian ini adalah merupakan haknya PIHAK PERTAMA, bebas dari sengketa atau sitaan dan tidak dalam keadaan disewakan/dijual kepada pihak lain.
2. PIHAK PERTAMA selanjutnya menjamin PIHAK KEDUA bahwa PIHAK KEDUA dapat menjalankan hak-haknya sebagai penyewa dari Tanah tersebut dengan tidak mendapat gangguan dari pihak lain dan segala kerugian yang diderita oleh PIHAK KEDUA sebagai akibat dari gangguan-gangguan itu, jika ada, menjadi tanggungan PIHAK PERTAMA, kecuali hal-hal yang terjadi karena Keadaan Kahar (force majeure).
3. Yang dimaksud dengan Keadaan Kahar adalah keadaan seperti, namun tidak terbatas pada perang, kebakaran, banjir, huru-hara, pemogokan yang timbul dan terjadinya bukan disebabkan oleh kedua belah pihak dalam Perjanjian ini, bencana alam, atau kejadian-kejadian lainnya yang berada di luar kemampuan para pihak yang ada dalam Perjanjian ini.

Pasal 12

PENGALIHAN

1. PIHAK KEDUA tidak dapat memindahkan ataupun mengalihkan hak sewa berdasarkan Perjanjian ini baik untuk keseluruhan maupun untuk sebagian kepada Pihak lainnya kecuali dengan izin tertulis dari PIHAK PERTAMA, yang dituangkan dalam suatu perjanjian pengalihan sewa-menyewa Tanah.
2. Sejak Perjanjian pengalihan itu ditandatangani oleh PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA dan Pihak Ketiga maka Pihak Ketiga yang menerima pengalihan itu wajib membayar Harga Sewa dan memenuhi kewajiban-kewajiban lainnya yang diatur dalam Perjanjian ini dan setuju atas perubahan-perubahan Harga Sewa, Uang Jaminan, Jangka Waktu Sewa serta persyaratan khusus lainnya baik yang diatur dalam Perjanjian ini maupun dalam Perjanjian Pengalihan Sewa Menyewa Tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) di atas.

Pasal 13

PEMUTUSAN PERJANJIAN OLEH PIHAK KEDUA

PIHAK KEDUA berhak setiap saat memutuskan hubungan sewa menyewa berdasarkan Perjanjian ini sebelum saat berakhirnya Jangka Waktu Sewa Menyewa dengan syarat sebagai berikut:

1. PIHAK KEDUA terlebih dahulu memberitahukan maksudnya secara tertulis sekurang-kurangnya [.....] ([.....]) bulan sebelum Perjanjian ini putus. PIHAK PERTAMA akan memberikan jawaban secara tertulis kepada PIHAK KEDUA tentang permintaan tersebut disertai dengan pemberitahuan hak-hak dan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi kedua belah pihak, termasuk kewajiban untuk memenuhi biaya penggunaan Fasilitas oleh PIHAK KEDUA (dalam hal PIHAK KEDUA menggunakan Fasilitas dari PIHAK PERTAMA).
2. PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut pengembalian uang sewa dan biaya perawatan yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA dari PIHAK KEDUA untuk jangka waktu sewa menyewa yang belum dinikmati oleh PIHAK KEDUA.
3. PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut pengembalian uang jaminan yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA.

Pasal 14

PEMUTUSAN PERJANJIAN OLEH PIHAK PERTAMA

PIHAK PERTAMA berhak untuk memutuskan hubungan Sewa Menyewa berdasarkan Perjanjian ini dengan segera tanpa pemberitahuan atau peringatan terlebih dahulu kepada PIHAK KEDUA dalam hal-hal sebagai berikut:

1. Apabila PIHAK KEDUA lalai membayar Harga Sewa, Biaya Perawatan dan/atau tagihan lainnya yang terhutang selama [......] ([......]) bulan setelah pembayaran Harga Sewa dan/atau tagihan tersebut jatuh tempo.
2. Apabila kegiatan/usaha PIHAK KEDUA dihentikan untuk sementara berdasarkan instruksi/penetapan dari Instansi yang berwenang, atau izin usahanya dicabut oleh PIHAK PERTAMA.

Segala akibat kerugian yang diderita oleh PIHAK KEDUA karena tindakan PIHAK PERTAMA tersebut di atas sepenuhnya menjadi tanggung jawab dan beban PIHAK KEDUA semata-mata dan dengan ini pula PIHAK KEDUA mengikatkan diri untuk tidak mengajukan tuntutan apapun juga terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan pengembalian Harga Sewa, Biaya Perawatan, Uang Jaminan yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA dan kerugian lain yang dideritanya.

Pasal 15

PUTUSNYA PERJANJIAN SEWA MENYEWA KARENA KEADAAN MEMAKSA

Apabila karena Keadaan Kahar, Tanah yang disewakan atau bagian daripadanya rusak sedemikian rupa, sehingga tidak dapat lagi digunakan sesuai dengan tujuannya maka Perjanjian Sewa Menyewa ini putus demi hukum terhitung sejak keadaan memaksa itu terjadi. Dalam hal itu PIHAK KEDUA tetap berkewajiban untuk melunasi pembayaran uang sewa, biaya perawatan dan tagihan-tagihan lainnya yang tertunggak.

Pasal 16

PENYERAHAN TANAH PADA SAAT BERAKHIRNYA PERJANJIAN

1. Apabila Perjanjian ini berakhir karena telah berakhirnya Jangka Waktu Sewa dan apabila Tanah tidak diserahkan kepada Pihak Ketiga atau kepada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA wajib mengosongkan dan menyerahkan kembali Tanah yang disewakan kepada PIHAK PERTAMA dalam waktu 30 (tiga puluh) hari setelah diterimanya permintaan/pemberitahuan secara tertulis dari PIHAK PERTAMA untuk mengosongkan dan penyerahan tersebut.
2. Apabila setelah PIHAK KEDUA mengosongkan dan menyerahkan Tanah kepada PIHAK PERTAMA masih juga terdapat barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan milik PIHAK KEDUA yang tertinggal di atas Tanah yang disewakan, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk menyingkirkan barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut dengan cara yang dianggapnya baik dan wajar. PIHAK KEDUA dengan ini sepakat untuk tidak mengajukan tuntutan dan/atau keberatan-keberatan yang mungkin dapat diajukan terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan penyingkiran barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut di atas.
3. Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk mengosongkan dan menyerahkan Tanah yang disewakan pada PIHAK PERTAMA dalam jangka waktu yang ditentukan dalam ayat (1) di atas maka PIHAK PERTAMA berhak membongkar bangunan yang ada di atas Tanah tersebut dan menguasainya dengan cara yang dirasa baik oleh PIHAK PERTAMA tanpa perlu meminta izin dari Pengadilan atau instansi yang berwenang.
4. Hak untuk melakukan sendiri pengosongan Tanah berikut segala sesuatu yang berada di atas Tanah tersebut adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, sehingga untuk itu suatu Surat Kuasa Khusus tidak diperlukan lagi, jika PIHAK KEDUA cidera janji dan PIHAK PERTAMA akan menggunakan haknya.
5. PIHAK KEDUA tidak berhak, setelah penyerahan Tanah kepada PIHAK PERTAMA atau sesudahnya, untuk mengajukan tuntutan pembayaran uang pindah ataupun pembayaran atau pengganti lainnya dari biaya-biaya yang mungkin telah dikeluarkannya untuk peningkatan, memperbaiki atau merawat Tanah.
6. Kewajiban-kewajiban sebagaimana ditetapkan dalam ayat-ayat di atas akan tetap berlaku meskipun Perjanjian ini telah berakhir atau diputuskan.

Pasal 17

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

1. Perselisihan yang terjadi antara PIHAK PERTAMA dengan PIHAK KEDUA mengenai Perjanjian ini atau setiap bagian dari padanya akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak.
2. Apabila tidak diperoleh penyelesaian, maka kedua belah Pihak dengan ini memilih tempat kediaman yang sah dan tidak berubah di Kantor Pengadilan Negeri [.....................].

Pasal 18

HUKUM YANG BERLAKU

Perjanjian ini tunduk pada hukum serta peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia. Selanjutnya yang berkaitan dengan Perjanjian ini kedua belah pihak sepakat untuk mengesampingkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dan kuasa yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini merupakan kuasa yang tidak dapat dicabut kembali karena alasan apapun termasuk alasan yang termuat dalam Pasal 1813 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Pasal 19

KETENTUAN LAIN-LAIN

1. Jika terjadi perubahan terhadap syarat-syarat yang menyimpang dari Perjanjian ini dilihat dalam konteksnya secara menyeluruh maka hal demikian tidak dapat diartikan bahwa seolah-olah PIHAK PERTAMA telah melepaskan haknya untuk mengajukan tuntutan terhadap PIHAK KEDUA berkenaan dengan cidera janji oleh PIHAK KEDUA yang berkaitan dengan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini.
2. Perubahan dan/atau tambahan atas ketentuan-ketentuan serta pengaturan atas hal-hal yang belum/belum cukup diatur dalam Perjanjian ini hanya dapat dilakukan dengan suatu addendum yang disepakati oleh kedua belah pihak dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

Perjanjian ini dibuat dan ditanda tangani oleh Para Pihak dalam keadaan sadar dan tanpa paksaan dari pihak manapun. Perjanjian ini dibuat rangkap dua dan dibubuhi meterai cukup dan keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sah.

PIHAK PERTAMA    PIHAK KEDUA

(___________)         (___________)

Saksi-saksi

Saksi Pihak Pertama Saksi Pihak Kedua

(___________)         (___________)

__________________________

Catatan: untuk dokumen dalam format word, silahkan diunduh pada link berikut ini.

Referensi: "Mengurus Sendiri Surat-surat Penting dan Surat Izin Usaha", Burhanudin Ali, SDB, Jakarta, Hi-Fest Publishing, 2008, Hal.: 175-182.