5 Latest Online Fraud Modes and Their Characteristics

 

(iStock)

By:

Team of Hukumindo

Previously, the www.hukumindo.com platform has talk about "Contoh Akta Gadai Saham", "Customs Foreclosure Fraud 2022 Sets Record, Losses Exceed IDR 8.3 Billion!", you may read also "How To Report Online Scammer Or Fraud To The Police In Indonesia" and on this occasion we will discuss about '5 Latest Online Fraud Modes and Their Characteristics'.

The Ministry of Communication and Information of the Republic of Indonesia or Kominfo appealed to the public to be aware of the various modes of online fraud that are rife. The dynamics of using digital space increases cases of fraud if personal data is not properly safeguarded. National Research on Digital Fraud in Indonesia: Modus, Medium, and Recommendations (August 2022) by Gajah Mada University (UGM), shows that out of 1,671 people or respondents, 98.3 percent of them have received digital fraud messages or encountered online fraud modes.[1]

Most of the online fraud modes that occur are online fraud under the guise of prizes 91.2 percent, online fraudulent illegal loans 74.8 percent, online fraud by sending links that contain malware/virus 65.2 percent, online fraud under the guise of a family crisis 59.8 percent, and online illegal investment fraud 56 percent. The latest online fraud modes referred to by Kominfo are phishing, pharming, sniffing, money mule, and social engineering. The more diverse modes of online fraud are influenced by the more and more internet users in Indonesia. Referring to 2021 data, there are a total of 202.6 million users.[2]

There are 170 million active users on social media or 87 percent use the Whatsapp application, then 85 percent access Instagram and Facebook, with an average usage of 8 hours 52 minutes a day. Check out the full explanation. Here's Liputan6.com for a more in-depth review of the five modes of online fraud and their characteristics, Wednesday (1/3/2023):[3]

1. Online Phishing Fraud Mode. Kominfo explained that the newest mode of online fraud, such as phishing, is characterized by individuals who claim to be from official institutions using telephone, e-mail or text messages such as WhatsApp and Telegram. Don't just click on the link sent! The phishing messages appear to be from legitimate institutions. This latest online fraud mode was carried out with the aim of wanting to dig up people to provide their personal data. Personal data is then at risk of being used for the next crime. Those perpetrators of online fraud mode will ask for sensitive data to access important accounts which result in identity theft and losses. Therefore, the public is advised to read more carefully and look carefully at the contents of SMS or messages or emails to see if the sender is from a genuine institution.
2. Pharmin Mobile Online Fraud Mode. Mobile phone phraming is the newest mode of online fraud that is no less terrible. This is an online fraud mode whose characteristics direct potential victims to fake websites. If the victim clicks on the intended site link, the domain name system entry that the victim presses/clicks on will be stored in cache. Don't just click! Kominfo explained that this latest online fraud mode will make it easier for perpetrators to access the victim's device illegally. For example, they are able to create domains that appear to be similar to the institutional origins of the original. The perpetrator will place or install malware so that later he can access it illegally. It was revealed that there have been many cases of online fraud and for example someone had their Whatsapp tapped, then taken over because the perpetrator had installed malware on their cellphone so that their personal data was stolen.
3. Online Sniffing Fraud Mode. Sniffing is the same as hacking. Kominfo describes this latest mode of online fraud being carried out by hacking to collect information illegally, especially through the network on the victim's device and accessing applications that store important user data. The most dangerous and risky of the online sniffing fraud mode, it actually happens a lot to those who often use/access public wifi in the public, especially when using it for transactions. This is dangerous, because the characteristics of the sniffing actors will take advantage of networks that are commonly accessed by the public.
4. Money Mule Online Fraud Mode. The newest mode of online fraud is money mule. The characteristics of this online fraud mode are individuals who ask the victim to receive a certain amount of money into an account to later transfer it to someone else's account. Kominfo describes the mode of online fraud as a money mule, usually the perpetrator will ask the potential victim to send the tax payment first. This mode of fraud is generally carried out by offering a prize to potential victims. Therefore, the public is advised to be careful because online fraud modes such as money mule are commonly used for money laundering or money laundering. The victim will be sent money, but must first transfer it to the perpetrator's account. Don't be easily tempted by a gift offer like that!
5. Online Social Engineering Fraud Mode. Social engineering is a mode of online fraud carried out by perpetrators who psychologically manipulate victims so that they are not aware of providing important and sensitive information. The characteristics of this online fraud mode are usually carried out by the perpetrator by taking the OTP code or password because he already understands the behavior of the target. Kominfo appealed to the public to be more aware not to share data that should be protected.

And if you have any legal issue in Indonesia territory, contact us then, feel free in 24 hour, we will be happy to assist you. 

*) For further information please contact:

Mahmud Kusuma Advocate

Law Office

Jakarta - Indonesia.

E-mail: mahmudkusuma22@gmail.com

________________

References:

1. "5 Modus Penipuan Online Terbaru dan Cirinya, Jangan Asal Klik", www.liputan6.com., Laudia Tysara, Diakses pada tanggal 19 April 2023, Link: https://www.liputan6.com/hot/read/5195406/5-modus-penipuan-online-terbaru-dan-cirinya-jangan-asal-klik

2. Ibid.

3. Ibid.

Contoh Akta Gadai Saham

 

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada kesempatan yang lalu platform www.hukumindo.com telah membahas mengenai "Contoh Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan", "Hukum Benda (Zakenrecht)" dan "Contoh Akta Pendirian Perseroan Terbatas (PT)", pada kesempatan ini akan dibahas mengenai 'Contoh Akta Gadai Saham'.

GADAI SAHAM

Nomor:

Pada hari ini, (...)

Menghadap kepada saya, (...) Sarjana Hukum, Notaris di Kota Bandung, dengan dihadiri oleh  saksi-saksi yang saya, notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini: ---------------

I.  - pihak pertama, selanjutnya disebut pula "Bank"; -------------------------------------------------------

II. Tuan B (...)

- menurut keterangannya tidak menikah sehingga untuk melakukan tindakan hukum tersebut di bawah ini tidak memerlukan persetujuan dari siapapun. -------------------------------------------------

- pihak kedua; --------------------------------------------------------------------------------------------------

Para penghadap yang telah dikenal oleh saya, notaris tetap bertindak dalam kedudukan seperti tersebut di atas bersama ini menerangkan terlebih dahulu : ----------------------------------------------

- bahwa penghadap B tersebut (selanjutnya disebut pula "Pemilik" adalah pemilik dari (...) saham dengan nilai nominal sebesar Rp (...) dalam perseroan terbatas PT. ”ABC” berkedudukan di Kota Bandung, Jalan (...) didirikan dengan akta tertanggal (…) nomor (…) yang telah dibuat dihadapan saya, notaris yang akta pendirian dan anggaran dasarnya serta perubahan-perubahannya telah mendapat pengesahan/persetujuan dari instansi yang berwenang, berdasarkan : ----------------------------------------

- Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal (...) nomor (...) ---------------

- Keputusan Menteri Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tanggal (...)  nomor (…) dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal (…) nomor (…) Tambahan Berita Negara nomor (…) (selanjutnya disebut pula "Perseroan") dan terhadap anggaran dasar mana menurut keterangan pihak kedua tidak/belum diadakan perubahan atau tambahan lain berupa apapun juga, baik yang telah maupun yang belum memperoleh pengesahan dari instansi yang berwajib; --------------------  - bahwa antara Bank disatu pihak dan Perseroan dilain pihak telah dibuat akta Pengakuan Hutang tanggal (...) nomor (...) yang telah dibuat dihadapan saya, notaris atau setiap perpanjangannya, perubahannya, penambahannya serta penggantiannya yang diadakan-kemudian (selanjutnya akan disebut "Pengakuan Hutang"). -----------------------------------------------------------------------

- bahwa para pihak telah bersama-sama bersetuju untuk membuat perjanjian gadai atas saham saham tersebut sebagai jaminan pembayaran kembali dengan tertib dan secara sebagaimana mestinya dari segala sesuatu yang terhutang dan wajib dibayar oleh Perseroan kepada Bank; ---

Berhubung dengan apa yang diuraikan di atas, maka sebagai jaminan untuk pembayaran kembali yang tertib dan secara sebagaimana mestinya dari segala sesuatu yang terhutang dan wajib dibayar oleh Perseroan baik berdasarkan uang yang dipinjam dan diterimanya dengan betul, baik karena pengakuan hutang yang telah ada, diantaranya akan tetapi tidak terbatas pada Pengakuan Hutang atau pengakuan hutang yang kemudian diadakan dengan Perseroan atau setiap perubahannya, pembaharuannya, penambahannya, penurunannya, perpanjangannya serta penggantiannya kemudian, maka penghadap Tuan B dengan ini menyerahkan secara gadai kepada Bank seluruh hak-haknya, bukti-bukti hak miliknya dan kepentingan-kepentingan atas : 

- saham-saham yang dimiliki oleh Pemilik, yaitu sebanyak (...) saham, masing-masing dengan harga nominal sebesar Rp. (...) milik penghadap Tuan B tersebut dalam perseroan terbatas PT. ABC tersebut. -

Bank dengan ini menerima penyerahan secara gadai atas saham-saham sebagaimana tersebut di atas. ---

Sehubungan dengan apa yang telah diuraikan di atas, para penghadap dalam kedudukan tersebut di atas menerangkan telah bersepakat dan bersetuju untuk mengadakan perjanjian ini dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut : -------------------------------------------------

------------------------------------------------------------- Pasal 1----------------------------------------------

Pemilik menjamin Bank, bahwa : ----------------------------------------------------------------------------

a. Saham-saham tersebut adalah miliknya dan tidak ada seorangpun atau pihak lain yang ikut mempunyai hak apapun atas saham-saham tersebut; ---------------------------------------

b. Saham-saham tersebut telah dibayar penuh; ------------------------------------------------------

c. Pemilik berhak untuk menggadaikan saham-saham tersebut; ----------------------------------

d. Pemilik berhak untuk menerima pembayaran dividen atas saham-saham; -------------------

e. Saham-saham tersebut tidak pernah dan tidak akan diberikan sebagai jaminan secara bagaimanapun juga kepada pihak lain; -------------------------------------------------------------

f. Pemilik tidak pernah dan tidak akan melalaikan kewajibannya untuk membayar pajak atau pungutan berupa apapun yang dibebankan pada saham-saham tersebut untuk memenuhi segala kewajibannya terhadap Pemerintah Republik Indonesia; ------------------

g. saham-saham tersebut tidak tersangkut perkara atau sengketa dan tidak berada dalam sitaan. ---------

---------------------------------------------------------- Pasal 2-----------------------------------------------

Bilamana Perseroan lalai dalam memenuhi sesuatu kewajibannya berdasarkan Pengakuan Hutang, maka Bank berhak untuk menjual saham-saham dihadapan umum maupun dibawah tangan menurut kebiasaan setempat dengan harga dan syarat-syarat yang ditetapkan bersama oleh Bank dengan Pemilik dengan mengindahkan aturan-aturan di dalam anggaran dasar perseroan, maka Bank berhak menetapkan sendiri harga dan syarat-syaratnya dengan minimum harga menurut harga buku. -------------

Dalam hal demikian, Bank berhak menggunakan hasil penjualan saham-saham untuk melunasi hutang berdasarkan Pengakuan Hutang tersebut. ---------------------------------------------------------- 

Bilamana terdapat kelebihan, maka Bank akan menyerahkan kelebihan tersebut kepada Pemilik  dengan segera akan tetapi tanpa mewajibkan Bank untuk membayar bunga atau ganti rugi berupa apapun dan berapapun jumlahnya, tetapi bilamana hasil penjualan tersebut tidak mencukupi untuk membayar hutang maka Perseroan tetap wajib membayar sisa hutang. ------------------------

--------------------------------------------------------- Pasal 3-------------------------------------------------

Pemilik dengan ini memberi kuasa kepada Bank untuk dan atas nama Pemilik memberitahukan pemberian jaminan gadai ini secara tertulis sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1153 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. ----------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------- Pasal 4--------------------------------------------------

Manakala Perseroan lalai untuk memenuhi kewajibannya berdasarkan Pengakuan Hutang, maka

Pemilik dengan ini memberi kuasa kepada Bank selama hutang belum lunas seluruhnya untuk  melakukan tindakan-tindakan yang berikut untuk dan atas nama Pemilik : ---------------------------

a. menerima segala pembayaran dividen atas saham-saham; -----------------------------------

b. menerima pembayaran likwidasi dalam hal Perseroan dilikwidir; --------------------------

c. menggunakan semua penerimaan tersebut untuk melunasi segala pembayaran yang dilakukan oleh Perseroan kepada Bank; ---------------------------------------------------------

d. menghadiri semua rapat-rapat pemegang saham Perseroan, mengeluarkan suara dan mengambil keputusan dalam rapat-rapat tersebut;----------------------------------------------

f. melakukan segala sesuatu yang dianggap perlu dalam melaksanakan kuasa ini. ----------

Pemilik sekarang untuk nantinya dengan ini mengesahkan segala tindakan yang dilakukan Bank berdasarkan akta ini serta Pemilik berjanji dan mengikatkan diri untuk tidak melakukan sendiri sesuatu tindakan yang telah dikuasakannya kepada Bank dengan akta ini. ---------------------------------------

-------------------------------------------------------- Pasal 5--------------------------------------------------

Pemilik berjanji dan mengikatkan diri untuk menyerahkan surat-surat saham atas saham-saham kepada Bank segera setelah surat-surat saham itu dikeluarkan oleh Perseroan dan Pemilik berjanji dan mengikat diri untuk menyerahkan kepada Bank buku daftar saham Perseroan dengan telah dibubuhi catatan bahwa saham-saham dari Pemilik digadaikan kepada Bank. Catatan mana ditandatangani dengan semestinya oleh Direktur dan Komisaris perseroan. --------------------------

-------------------------------------------------------- Pasal 6--------------------------------------------------

6.1. Semua biaya dan ongkos yang dikeluarkan untuk terlaksananya sesuatu kewajiban dan  tanggung jawab pihak kedua berdasarkan akta ini termasuk akan tetapi tidak terbatas pada biaya penasehat hukum dan biaya-biaya lainnya untuk pengacara dan biaya sidang dan badan-badan peradilan seluruhnya dipikul dan dibayar oleh Perseroan dan/atau Pemilik; ---

6.2. Semua komisi, ongkos-ongkos dan pengeluaran lainnya berkenaan dengan perjanjian termasuk pajak, pungutan-pungutan dan sumbangan-sumbangan berupa apapun juga dan dengan nama apapun juga yang harus dibayar berkenaan dengan perjanjian ini seluruhnya dipikul dan dibayar oleh Perseroan dan/atau Pemilik dan mengenai hal ini Bank dibebaskan oleh pihak Pemilik dari segala sesuatu atau tuntutan dari siapapun juga. -----------------------

 

--------------------------------------------------------Pasal 7---------------------------------------------------

7.1. Perjanjian ini tidak akan diganti, diubah atau ditambah, baik untuk seluruhnya untuk sebagian, kecuali dengan persetujuan tertulis dari para pihak; ----------------------------------

7.2.  Kecuali bilamana kemudian diberi alamat yang lain maka semua pemberitahuan atau surat menyurat mengenai perjanjian ini oleh pihak kesatu kepada pihak lainnya akan dikirim ke alamat yang disebut dibawah ini yaitu : -------------------------------------------------------------- 

- Pihak Kedua/Pemilik : --------------------------------------------------------------------------------

- 

            - PT. ABC : 

               .

               .

            - PT. BANK (...)

              .

--------------------------------------------------------- Pasal 8-------------------------------------------------

Mengenai akta ini dengan segala akibatnya para pihak memilih tempat tinggal umum dan tetap pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri (...) akan tetapi demikian itu dengan tidak mengurangi Bank untuk mengajukan tuntutan-tuntutan terhadap Pemilik dihadapan pengadilan-pengadilan lain dimanapun juga yang dipandang perlu oleh Bank sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------- DEMIKIAN AKTA INI ------------------------------------

(...) 

____________________

Reference:

1. "Contoh Akta", lab-hukum.umm.ac.id., Diakses pada tanggal 21 Maret 2023, Link: https://lab-hukum.umm.ac.id. Hal.: 73-76

Contoh Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

 

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada kesempatan yang lalu platform www.hukumindo.com telah membahas mengenai "Hukum Jual-Beli Tanah Garapan", "Hukum Benda (Zakenrecht)" dan "Agunan Tidak Dapat Disita, Tapi Dapat Diterapkan Sita Penyesuaian", pada kesempatan ini akan dibahas mengenai 'Contoh Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan'.

SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

Nomor :

        Pada hari ini, (...)

        Menghadap kepada saya, Sarjana Hukum, Notaris di Kota Bandung, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini : ------

Tuan A (...)

- menurut keterangannya dalam melakukan tindakan hukum tersebut dibawah ini telah mendapat persetujuan dari isterinya (...) semuanya Warga Negara Indonesia, selanjutnya disebut Pemberi Kuasa atau Pemberi Hak Tanggungan. ------------------------Pemberi Kuasa menerangkan dengan ini memberi kuasa kepada perseroan terbatas PT. BANK (...) Tbk (Terbuka), berkedudukan di Kotamadya Jakarta Selatan, selanjutnya disebut   Penerima Kuasa. ------------------------------------------------------------------- 

            ----------------------------------------------- K H U S U S -------------------------------------------

Untuk membebankan Hak Tanggungan Peringkat I (Pertama) guna menjamin pelunasan utang penghadap tersebut, selaku Debitor sejumlah Rp.690.000.000,- (enam ratus sembilan puluh juta rupiah) untuk fasilitas kredit dibawah ini, dan/atau sejumlah uang yang dapat ditentukan dikemudian hari berdasarkan perjanjian utang-piutang/kredit yang ditandatangani oleh Debitor dengan perseroan terbatas PT. BANK (...)  Tbk (Terbuka), berkedudukan di Kotamadya Jakarta Selatan, selaku Kreditor dan dibuktikan dengan : ----------------------------------------------------------------------------

- akta Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah tanggal (...) nomor (...) yang telah dibuat dihadapan saya, notaris, dan penambahan, perubahan, perpanjangan serta pembaharuannya yang mungkin diadakan kemudian sampai sejumlah Nilai Tanggungan sebesar Rp.828.000.000,- (delapan ratus dua puluh delapan juta rupiah), atas Obyek Hak Tanggungan berupa :  -------------------------------------------------

- sebidang tanah Hak Guna Bangunan nomor  (...) /Kelurahan, yang terletak di:  -------- 

                         - Propinsi --------- : Jawa Barat; ----------------------------------------------------------

                         - Kota ------------- : Bandung; -------------------------------------------------------------

                         - Kecamatan ------ : (…);--------------------------------------------------------------------

                         - Kelurahan ------- : (…);-------------------------------------------------------------------

seluas (...) m2 (... meter persegi), diuraikan dalam Surat Ukur tanggal (...) nomor (…), dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : (…), setempat terkenal sebagai tertulis atas nama penghadap Tuan A tersebut berdasarkan Sertipikat (...) sertipikat tersebut diperlihatkan kepada saya,  notaris; (disebut pula Obyek Hak Tanggungan); -

Obyek Hak Tanggungan ini meliputi pula bangunan, dan segala sesuatu yang berada diatas tanah hak tersebut yang menurut sifat, peruntukkan dan peraturan perundang-undangan dapat dianggap sebagai barang/benda tetap; yang merupakan satu kesatuan dengan Obyek Hak Tanggungan tersebut. ------------

Kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan ini meliputi kuasa untuk menghadap dimana perlu, memberikan keterangan-keterangan serta memperlihatkan dan menyerahkan surat-surat yang diminta, membuat/minta dibuatkan menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan serta surat-surat lain yang diperlukan, memilih domisili, memberi pernyataan bahwa obyek Hak Tanggungan betul milik Pemberi Kuasa, tidak tersangkut dalam sengketa, bebas dari sitaan dan dari beban-beban apapun, mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut, memberikan dan menyetujui syarat-syarat atau aturan-aturan serta janji-janji yang disetujui oleh Pemberian Hak Tanggungan tersebut sebagai berikut: -------------------------------

- Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; -------------

- Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; ---------------------------------

- Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila Debitor sungguh-sungguh cidera janji; ---------------------------------

- Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang, serta kewenangan untuk mengajukan permohonan memperpanjang jangka waktu dan/atau memperbaharui Hak atas tanah yang menjadi Obyek Hak Tanggungan;- ------------------------------------------

- Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila Debitor cidera janji, setelah uang hasil penjualan Obyek Hak Tanggungan tersebut dikurangi dengan segala sesuatu yang terutang oleh Debitor kepada pemegang Hak Tanggungan maka sisa hasil penjualan tersebut apabila ada akan dikembalikan oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan tanpa pemegang Hak Tanggungan berkewajiban untuk membayar bunga atas sisa penjualan tersebut; -----------------------------------------

- Janji yang diberikan oleh Pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama bahwa Obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan; -------------

- Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan; ------------------------------------

- Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum; -------

- Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan; -------------------------------

- Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; -----------------------------------

- Janji bahwa Sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan diserahkan kepada dan untuk disimpan Pemegang Hak Tanggungan; ----------------------------------------

- Janji bahwa pemberi Hak tanggungan berkewajiban untuk mengurus Obyek Hak Tanggungan dan membayar pajak (-pajak) yang dikenakan atas Obyek Hak Tanggungan tersebut atas biaya sendiri; ------

- Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan memberikan kesempatan pada pemegang Hak Tanggungan sewaktu-waktu memeriksa Obyek Hak Tanggungan tersebut atas beban dan biaya pemberi Hak Tanggungan; ----------------------------------------

- Janji apabila salah satu atau lebih dalam ketentuan yang dimuat dalam akta ini ternyata tidak dapat dilaksanakan menurut hukum, maka hal tersebut tidak akan mengurangi keabsahan dan tetap berlakunya ketentuan-ketentuan yang lain yang dimuat dalam akta ini; ------------------------------------

- Janji-janji lain yang tidak bertentangan dengan Undang-Undang Hak Tanggungan dan peraturan lain yang berlaku, dan untuk pelaksanaan janji-janji tersebut memberikan kuasa yang diperlukan kepada Pemegang Hak Tanggungan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. --------------------------------------------------------

Kuasa ini tidak dapat ditarik kembali dan tidak berakhir karena sebab apapun kecuali oleh karena telah dilaksanakan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya tanggal serta pendaftarannya atau karena tanggal tersebut telah terlampaui tanpa dilaksanakan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sesuai dengan ketentuan pasal 15 ayat (4) Undang-undang Republik Indonesia nomor 4 tahun 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam) tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah. -------------------------------------------- 

Akhirnya hadir juga dihadapan saya, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang sama dan akan disebutkan pada akhir akta ini : ---------------------------------------------------------------

   

- menurut keterangan mereka, mereka dalam hal ini bertindak dalam jabatannya masing-masing tersebut di atas dan berdasarkan akta Kuasa tanggal (...) nomor (…) yang sebuah salinannya, bermeterai cukup, diperlihatkan kepada saya, notaris, sebagai kuasa dari Direksi dan oleh karenanya sah mewakili untuk dan atas nama perseroan terbatas PT. BANK (...) Tbk (Terbuka). ---------------------------------------

              berkedudukan di Kotamadya Jakarta Selatan, berkantor pusat di  (...) yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan diatas dan menyetujui kuasa yang diberikan dalam akta ini. -------------

               Para penghadap dikenal oleh saya, notaris. -----------------------------------------------------

---------------------------------------- DEMIKIAN AKTA INI : -----------------------------------

(…)

____________________

Reference:

1. "Contoh Akta", lab-hukum.umm.ac.id., Diakses pada tanggal 21 Maret 2023, Link: https://lab-hukum.umm.ac.id. Hal.: 70-73.

Hukum Jual-Beli Tanah Garapan

 

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada kesempatan yang lalu platform www.hukumindo.com telah membahas mengenai "Contoh Akta Jual Beli Saham", "Hukum Jual-Beli Tanah Kavling", "How To Buy Land In Indonesia?", "How to Open a Police Report in Indonesia?" dan "Principles of Buying Land in Indonesia", pada perkuliahan Hukum Agraria kali ini akan dibahas mengenai 'Hukum Jual-Beli Tanah Garapan'.

Perkataan "garap" (bahasa Jawa) berarti "kerja". Tanah garapan berarti tanah yang dikerjakan. Di Jakarta arti tanah garapan lain sedikit. Orang menyebut "tanah garapan" kalau maksudnya tanah itu tadinya tanah kosong dan kemudian dikuasai secara fisik tanpa adanya dasar hak yang resmi, Sesungguhnya yang terjadi ialah mula-mula orang "menyerobot" tanah kosong, biasanya tanah negara. Menyerobot dalam arti si pelaku langsung saja mendirikan bangunan di atas tanah itu, tanpa ada acara apapun, tentu saja juga tidak bayar sepeser pun. Kemudian bisa terjadi si penyerobot itu kemudian "menjual tanah garapannya" itu kepada orang lain. Dalam arti yang murni ia sebenarnya menjual "hak serobot". Sebab ia tidak ada hak apa pun atas tanah itu.[1]

Di Jakarta tanah garapan banyak sekali. Di daerah Slipi, di Kelurahan Harapan Mulia (Cempaka Putih) di daerah Kota (Jalan Kerajinan, Kebahagiaan dan lain-lain). Di Kampung Tanah Tinggi (Senen) terdapat banyak tanah garapan. Sebagian tanah garapan di Jakarta adalah bekas tanah partikelir. Dulu pemilik tanah partikelir itu disebut tuan tanah. Ada yang keturunan Cina ada pula keturunan Arab. Pada tahun 1958 Pemerintah Indonesia menyatakan melalui Undang-undang Penghapusan Tanah Partikelir (UU No. 1 Tahun 1958), semua tanah partikelir hapus dan menjadi tanah negara. Tanah-tanah itu kemudian banyak "diserobot" orang. Tanah serobotan itu sampai kini juga diperjualbelikan.[2]

Tanah garapan itu juga bisa terjadi dengan cara sebagai berikut. Tanah sudah dibebaskan oleh salah satu instansi Pemerintah. Maksud semula ialah untuk membangun perumahan pegawai. Tetapi karena satu dan lain hal tidak jadi. Lalu pegawai-pegawai instansi itu "menyerobot" saja dengan mendirikan bangunan di atasnya. Ada juga instansi yang kemudian membagi-bagikan tanah itu kepada pegawainya. Tampaknya cara ini resmi, tetapi sebenarnya instansi itu tidak berhak berbuat demikian. Tanah yang seperti itu pun banyak diperjualbelikan. Notaris yang baik tidak akan bersedia membuat akte mengenai tanah garapan. Sebab sebenarnya si penggarap tidak punya hak apa pun terhadap tanah itu, kecuali "hak serobot" yang telah disebut "tanah garap". Kalau Notaris membuat akte penjualan "hak serobot", berarti notaris itu mengakui adanya "hak serobot" itu. Hal mana adalah tidak pada tempatnya.[3]

Karena itu "jual-beli", juga dalam praktek disebut "pengoperan hak" dibuktikan hanya dengan surat di bawah tangan. Pada umumnya Lurah atau Ketua RT yang jadi saksi. Mereka ini minta imbalan yang seringkali sampai 1% dari harga jual. Tentu saja tidak ada aturan surat-surat apa yang perlu dalam acara transaksi itu. Semuanya tergantung kepada para pihak. Tetapi biasanya kepada pembeli diserahkan surat Ipeda (kalau ada) dan akte pengoperan hak sebelumnya. Apakah ada kemungkinan untuk memperoleh hak atas tanah di atas (tanah) garapan? Kemungkinan itu ada, dengan memohon kepada Gubernur setempat. Tetapi kecil sekali harapan untuk dikabulkan, sebab dasar hak permohonan itu adalah "penyerobotan". Berlainan dengan "tanah kavling" yang dasar hak memohon itu ialah surat penunjukan penggunaan tanah, yang resmi dan sah.[4] 

____________________

References:

1. "Praktek Jual Beli Tanah", Effendi Perangin, S.H., (Pengacara & Konsultan Hukum), Rajawali Pers, Jakarta, Cetakan Ke-1, 1987, Hal.: 32.

2. Ibid., Hal.: 32.

3. Ibid., Hal.: 33.

4. Ibid., Hal.: 33.

Contoh Akta Jual Beli Saham

 

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada kesempatan yang lalu platform www.hukumindo.com telah membahas mengenai "These are the Characteristics of Overseas Package Fraud That You Need to Know!", "Contoh Akta Pendirian Perseroan Terbatas (PT)", "Understanding 5 Steps Foreign Direct Investment In Indonesia" dan "Process and Requirements for Establishing a Limited Liability Company for Foreign Investment", pada kesempatan ini akan dibahas mengenai 'Contoh Akta Jual Beli Saham'.

JUAL BELI SAHAM

Nomor : 12

Pada hari ini, Senin, tanggal 22-6-2009 (dua puluh dua Juni dua ribu sembilan), pukul 11.20 (sebelas lewat dua puluh menit) Waktu Indonesia Barat. ---------------------------            

Menghadap kepada saya, (...) Sarjana Hukum, Notaris di Kota Bandung, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini : ---------------------------

                   I. Tuan A, dst -------------------------------------------------------------------------------------

- menurut keterangannya dalam melakukan tindakan hukum tersebut dibawah ini telah mendapat persetujuan dari isterinya yaitu Nyonya A (...) Warga Negara Indonesia, yang turut pula menghadap kepada saya, notaris; --------------------------

                     - pihak pertama selanjutnya disebut "Penjual". --------------------------------------------

                   II. Tuan B, dst ------------------------------------------------------------------------------------ 

                     - pihak kedua, disebut pula "Pembeli"; ------------------------------------------------------

                   Para penghadap telah dikenal oleh saya, notaris. --------------------------------------------

Para penghadap pihak pertama menerangkan dengan ini telah menjual kepada penghadap pihak kedua, yang menerangkan dengan ini telah menerima membeli dari pihak pertama: sebanyak 15 (lima belas) saham, dalam perseroan terbatas "PT.         ", 

berkedudukan di Kota Bandung, Jalan (…) yang akta pendiriannya dan seluruh anggaran dasarnya serta perubahannya telah mendapat pengesahan dan persetujuan dari instansi yang berwenang, berdasarkan:--------------------------------------------------

- Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal (...) nomor (...)  dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal (...) nomor (...), Tambahan Berita Negara nomor (...); -

- Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia tanggal (...) nomor (...), dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal (...)  nomor (...), Tambahan Berita Negara nomor (...), dan perubahan terakhir atas anggaran dasar  perseroan telah mendapat persetujuan dari instansi yang berwenang, demikian berdasarkan : ---------------------------------------------

-  Keputusan Menteri Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tanggal (...) nomor (...)Berita Negara Republik Indonesia tanggal (...) nomor (...), Tambahan Berita Negara nomor (...) ; ---------------

-  selanjutnya dalam akta ini disebut pula "Perseroan"; -------------------------------               

dengan masing-masing saham bernilai nominal sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah). --------------------------------------------------------------------------------------------- 

                  Penjualan saham tersebut telah mendapat persetujuan dari para pemegang saham Perseroan sebagaimana ternyata dalam akta Risalah Rapat tertanggal hari ini nomor 10, yang telah dibuat oleh saya, notaris. ------------------------------------------------------

Selanjutnya para penghadap bersama ini menerangkan bahwa jual-beli saham ini telah dilakukan dan diterima dengan harga seluruhnya sebesar Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) untuk semua saham-saham tersebut dan uangnya oleh pembeli kepada penjual telah dibayar dengan tunai sebelum penandatanganan akta ini, sehingga akta ini oleh kedua belah pihak dinyatakan berlaku pula sebagai kuitansinya yang sah dan selanjutnya dengan peraturan-peraturan dan syarat-syarat sebagai berikut : ----

                   ---------------------------------------------- Pasal 1 ----------------------------------------------

                  Pembeli mulai hari ini menerima saham yang dibeli olehnya, oleh karena itu segala keuntungan, pendapatan, kerugian dan pajak mengenai yang dibeli itu mulai hari ini pula menjadi milik dan tanggungan pembeli. -------------------------------------------------------------------------------------

                   --------------------------------------------- Pasal 2 ----------------------------------------------

                  Pihak penjual menjamin bahwa apa yang dijual ersebut adalah benar miliknya dan ia berhak untuk melakukan penjualan tersebut dan bahwa apa yang dijual tersebut tidak digadaikan atau dibebani dengan apapun juga sehingga pembeli diberi jaminan bahwa terhadap penjualan ini pembeli dikemudian hari tidak akan mendapat gangguan dan/atau rintangan apapun juga. ---------------------------

                   ---------------------------------------------- Pasal 3 ----------------------------------------------

                  Pembeli mengetahui dengan betul keadaan Perseroan tersebut, sehingga tentang hal ini dikemudian hari tidak akan terjadi gugatan/tuntutan apapun juga kepada penjual.---------------------

                   ---------------------------------------------- Pasal 4 ----------------------------------------------

                  Pada waktu akta ini ditandatangani, surat-surat bukti saham dari Perseroan tersebut belum dicetak, hal mana telah diketahui oleh pembeli.-------------------------------------

                  Penyerahan dari (surat-surat bukti) saham tersebut di atas akan dilakukan sebagaimana mestinya atau menurut peraturan hukum. -------------------------------------

                  Untuk seperlunya pihak pertama dengan ini memberikan kekuasaan sepenuhnya kepada pihak kedua dengan hak untuk memindahkan kekuasaan tersebut kepada orang lain (substitusi) khusus untuk mengurus agar saham tersebut di atas tertulis dan terdaftar (di balik nama) ke atas nama pihak kedua  baik pada surat-surat bukti saham maupun dalam daftar pemegang saham yang bersangkutan. ---

                   -------------------------------------------- Pasal 5 ------------------------------------------------

                  Penjual bersama ini menerangkan memberi kekuasaan kepada pembeli, kekuasaan mana adalah kekuasaan tetap yang tidak dapat dicabut kembali serta tidak akan berakhir karena dasar-dasar/sebab-sebab yang tercantum dalam Undang-Undang untuk mengakhiri sesuatu kuasa karena kekuasaan ini merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari akta ini yang tidak akan dibuat jika kekuasaan ini dapat dihapuskan untuk meminta kepada Direksi Perseroan agar saham yang dibeli tersebut dipindahkan atas nama pembeli. ----------------------------------------------------------------

                   ------------------------------------------- Pasal 6 -------------------------------------------------                  

                  Untuk segala urusan mengenai perjanjian ini dengan segala akibatnya para pihak memilih tempat tinggal umum dan tetap pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri (...) Kota Bandung. ------------------------------------------------------------------------------------

                   ----------------------------------- DEMIKIAN AKTA INI : -----------------------------------

(...)

____________________

Reference:

1. "Contoh Akta", lab-hukum.umm.ac.id., Diakses pada tanggal 21 Maret 2023, Link: https://lab-hukum.umm.ac.id. Hal.: 55-57.

These are the Characteristics of Overseas Package Fraud That You Need to Know!

 

(iStock)

By:

Team of Hukumindo

Previously, the www.hukumindo.com platform has talk about "Contoh Akta Pengikatan Jual Beli", "Rare Case, Chinese Man Jailed for Scaring 1,100 Chickens to Death", you may read also "Police Raid Luxury Homes in East Jakarta, Related to Foreign Nationals Network Suspected of Committing Fraudsters" and on this occasion we will discuss about 'These are the characteristics of overseas package fraud that you need to know!'.

Buying packages from abroad is not difficult at this time. You can buy goods from any country you want. Only through a smartphone, you can get various overseas packages. But be careful, you need to be aware of the characteristics of overseas package fraud so you don't get fooled. The reason is, currently there are many 'naughty' people who take advantage of the ease of buying and selling online abroad by deceiving. You need to know that sending packages from abroad requires customs fees and other fees called clearance. So, unscrupulous fraudsters take advantage of this to ask the buyer to pay a clearance fee in advance, even though the goods have not been sent. Apart from that, it is not uncommon for unscrupulous persons to use fake couriers to manipulate the condition that goods are being sent, even though they are not sent it.[1]

To minimize the occurrence of fraudulent overseas people who are detrimental, you need to know the characteristics of overseas package fraud as follows:[2]

1. Approach Through Social Media. The characteristics of the first overseas package fraud are generally carried out through social media. The perpetrator will get to know the victim through social media, then claim to be a seller of products from abroad, or even send gifts from abroad. In this case, the perpetrator has targeted the victim first by pocketing the victim's personal data. The perpetrator knew the victim's full name, telephone number, email address, to his business address so that it looked convincing. Perpetrators sometimes also disguise themselves as business partners who invite them to cooperate with attractive lures. Therefore, you need to be vigilant if strangers suddenly invite you to interact via social media, especially if you are not very active on social media.
2. Using a Fake Courier. Actors consist of at least 2 people, one person as a person who invites to get acquainted personally (mode). This person collects data and information about the victim, contacts, and then seduces the victim. Furthermore, the second person acts as a fake courier delivering goods. After the victim knows that goods from abroad will be sent, then a fake courier will be appointed, as if he were sending goods to the victim.
3. Using Fake Receipts. Not only fake couriers, the characteristics of overseas package fraud also use fake receipts. The perpetrator will create a fake receipt and send it to the victim. Victims will believe it because the receipt that is made is really similar to the original. Therefore, when you get a delivery receipt, immediately check the receipt whether it is genuine or fake. Also make sure that the shipping company really exists and is trusted.
4. Ask for Clearance Fees. Furthermore, the next fraudulent feature of shipping goods from abroad is a request for a clearance payment. The perpetrator argued that the goods had been sent to Indonesia, but the courier could not move because the clearance fee had not been paid. The perpetrator then asks the victim to pay a fee via transfer to the perpetrator's account or account. Usually the nominal fee requested is quite large, especially if the mode is giving gifts. You are forced to pay some money first.
5. Actor Disappears. After the victim transfers the clearance fee, then the perpetrator will disappear. Victims can't move because they have difficulty verifying both the bank and the courier. Due to differences in countries, the bank verification process will take a long time. However, at this time, the victim's money had been taken by the perpetrator and the goods did not reach the victim.
6. Unprofessional Use of Language. The following characteristics of overseas package fraud are the use of unprofessional language by the perpetrator. When the perpetrator sends messages via social media or email, observe the language used. If it's unprofessional, even with typos or grammatical errors, then you should be suspicious. The reason is, when the perpetrator acts on behalf of a particular company or bank, the language used should be professional like an institution. However, if it looks confused with messy language, then this could be an act of fraud.
7. Unofficial Email Address or Phone Number. You should be suspicious of fraud via WhattsApp, email or telephone from abroad if it originates from an unofficial telephone number or email address. In this case, the perpetrator provides an unconvincing email address or phone number. In fact, as a professional company that wants to send gifts or collaborate, of course, the email and telephone number used must be official. Not individual email, especially with an unclear domain.
8. Requesting Unnecessary Personal Data. You should suspect that there is an overseas package fraud when the perpetrator asks for personal data that is unnecessary and unreasonable. Generally, the personal data requested is limited to ID cards and email addresses. However, if he has asked for a photo ID, 4-digit debit card number, even a certain password, then it is certain that you are being targeted by fraudsters. You need to increase your vigilance if these things happen.
9. Claiming to Have a Private Importer Company. The characteristics of the next overseas package fraud are that the perpetrator admits to owning a private importing company, no longer profiting from the name of a known importer company. The aim is to prevent importers whose names are used for reporting to the authorities. Another goal is to trick the victim into believing in the perpetrator. To avoid this, you need to find out about the importer company in question. Check whether the company really exists and is legal. Do not let you become a victim because you are tempted by packages sent from abroad.
10. Carried out by Two Actors. As discussed in the previous point, overseas package fraud is usually carried out by two perpetrators. The perpetrator will first collect information and data on the victim and then trick the victim with various lures. Meanwhile, the second perpetrator disguised himself as a courier who would deliver packages, or even claimed to be the owner of a private courier service. He will make the package delivery service look convincing even though it is actually not safe and legal.

And if you have any legal issue in Indonesia territory, contact us then, feel free in 24 hour, we will be happy to assist you. 

*) For further information please contact:

Mahmud Kusuma Advocate

Law Office

Jakarta - Indonesia.

E-mail: mahmudkusuma22@gmail.com

________________

References:

1. "Waspada, Begini Ciri-ciri Penipuan Paket Luar Negeri yang Perlu Anda Tahu!", www.sap-express.id., Diakses pada tanggal 12 April 2023, Link: https://www.sap-express.id/blog/ciri-ciri-penipuan-paket-luar-negeri/

2. Ibid.

Contoh Akta Pengikatan Jual Beli

 

(iStock)

Oleh:

Tim Hukumindo

Pada kesempatan yang lalu platform www.hukumindo.com telah membahas mengenai "Rare Case, Chinese Man Jailed for Scaring 1,100 Chickens to Death", "Contoh Akta Hibah Bangunan" dan "Contoh Akta Pendirian Perseroan Terbatas (PT)", pada kesempatan ini akan dibahas mengenai 'Contoh Akta Pengikatan Jual Beli '.

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

Nomor :

Pada hari ini, (...)

                        

Menghadap kepada saya, (…), Notaris di Kota Bandung  dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya, notaris kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini : -------------------

                   1. Nyonya A, (...).

           - menurut keterangannya dalam melakukan tindakan hukum tersebut di bawah ini telah mendapat persetujuan dari suaminya yaitu Tuan B, (...) yang turut pula menghadap kepada saya, notaris; -----------------------------------------------------------------------------

                   - pihak pertama, selanjutnya disebut pula "bakal penjual"; --------------------------------

                  2. a. Tuan X, (...).

                  b. Tuan Y, (...).

                   - pihak kedua, selanjutnya disebut pula "bakal pembeli". ----------------------------------

Para penghadap yang telah dikenal oleh saya, notaris, bersama ini menerangkan terlebih dahulu : -----------------------------------------------------------------------------------------------

              - bahwa pihak pertama bermaksud akan menjual kepada pihak kedua yang bermaksud akan membeli dari pihak pertama sebidang tanah hak dan bangunan yang akan disebutkan dibawah ini; --------------------------------------------------

             - bahwa oleh karena harga jual beli dari tanah dan bangunan tersebut dibawah ini belum dibayar lunas oleh pihak kedua, maka para pihak belum dapat melaksanakan jual beli atas tanah hak dan bangunan tersebut, dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang; -------------------------------------------------------------------------------------------

                 - bahwa para pihak bermaksud akan mengadakan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah hak dan bangunan yang akan disebutkan dibawah ini; ---------------------------------

Berhubung dengan apa yang telah diuraikan tersebut di atas, maka agar supaya dikemudian hari para pihak tidak dapat memungkirinya apabila pihak kedua telah melunasi seluruh harga jual beli dari tanah hak dan bangunan yang akan disebutkan di bawah ini kepada pihak pertama, maka para penghadap pihak pertama menerangkan dengan ini berjanji dan oleh karena itu mengikatkan diri akan menjual dan menyerahkan kepada para penghadap pihak kedua yang menerangkan dengan ini berjanji dan oleh karena itu mengikatkan diri akan menerima membeli dan menerima penyerahan dari pihak pertama : ------------------------------------------------------------------------------------------------------

- sebidang tanah Hak Milik nomor  (...) yang terletak di : ------------------------------

                         Propinsi ------- : Jawa Barat; ---------------------------------------------------------------

                         Kota ----------- : Bandung; -----------------------------------------------------------------

                         Wilayah -------- : (...) ------------------------------------------------------------------------

                         Kecamatan ------ : (...) ----------------------------------------------------------------------

                         Kelurahan ------ :  (...) -----------------------------------------------------------------------

                     seluas (...)  m2 (...) meter persegi, diuraikan dalam Gambar Situasi tanggal (...) nomor (...) berikut bangunan dengan segala sesuatu yang berada di atas tanah hak tersebut yang menurut sifat, peruntukan dan Undang-undang dapat dianggap sebagai barang/benda tetap, termasuk aliran-aliran listrik dan air leding serta saluran tilpon nomor (...)  tertulis atas nama penghadap Nyonya A tersebut, demikian berdasarkan Sertipikat Hak Milik (...)  tanggal (...) nomor (...) dan Surat Izin Bangunan yang tertanggal (...) nomor (...)yang dikeluarkan oleh (...) nomor (...), sertipikat dan Izin Bangunan tersebut diperlihatkan kepada saya, notaris. -------------

                   - disebut pula "Tanah Hak dan Bangunan". -------------------------------------------------- 

            Selanjutnya para penghadap menerangkan bahwa perjanjian pengikatan jual-beli atas Tanah Hak dan Bangunan tersebut akan dilakukan dengan harga sebesar Rp. 1.150.000.000,- (satu milyar seratus lima puluh juta rupiah) dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut : -------------------------------------------------

-------------------------------------------------- Pasal 1-----------------------------------------------

            Jual beli Tanah Hak dan Bangunan tersebut akan dilakukan dan diterima dengan harga Rp. 1.150.000.000,- (satu milyar seratus lima puluh juta rupiah), jumlah uang tersebut dibayar oleh pihak kedua kepada pihak pertama sebagai berikut : -----------------------------

a. sebesar Rp.,- (...) telah dibayar oleh pihak kedua kepada pihak pertama sebelum penandatanganan akta ini, pembayaran mana dengan ini diakui telah diterima oleh pihak pertama dari pihak kedua, sehingga untuk penerimaan jumlah uang tersebut akta ini oleh kedua belah pihak dinyatakan berlaku pula sebagai tanda penerimaannya yang sah (kuitansi); -------------------------------------------------------

b. sebesar Rp.,- (...) harus dibayar oleh pihak kedua kepada pihak pertama sebelum atau selambat-lambatnya pada tanggal (...); ----------------------------------------------

c. sebesar Rp.,- (...) harus dibayar oleh pihak -kedua kepada pihak pertama sebelum atau selambat-lambatnya pada tanggal (...); -----------------------------------------------------------------------------------

d.  sebesar Rp.,- (...) harus dibayar oleh pihak kedua  kepada pihak pertama sebelum atau selambat-lambatnya pada tanggal (...); -----------------------------------

e. sebesar Rp.,- (...) harus dibayar oleh pihak kedua kepada pihak pertama sebelum atau selambat-lambatnya pada tanggal (...); ----------------------------------------------

pembayaran angsuran-angsuran tersebut dalam sub b, c, d dan e di atas dilakukan dengan pemindahbukuan (transfer) dari rekening pihak kedua ke dalam rekening penghadap Nyonya A pada Bank (…) dengan nomor rekening  (...) dan bukti pemindahbukuan (transfer) dari tiap-tiap angsuran mana, oleh para pihak dinyatakan berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kuitansi). -------------------------------------------------------------

                  Apabila pada tanggal-tanggal tersebut dalam b, c, d, atau e tersebut di atas pihak kedua belum atau tidak juga melunasi angsuran-angsuran tersebut kepada pihak pertama, yang disebabkan karena apapun juga termasuk tetapi tidak terbatas pada tidak tersedianya dana pada rekening pihak kedua dan bukan karena kesalahan pihak Bank dalam proses pemindahbukuan (transfer) angsuran-angsuran tersebut, maka perjanjian ini batal demi hukum, dimana dengan lewatnya waktu telah menjadi bukti akan kelalaian pihak kedua, sehingga tidak perlu adanya teguran dengan surat juru sita atau surat lainnya yang serupa atau adanya putusan hakim terlebih dahulu, untuk keperluan mana para pihak dengan ini melepaskan hak-hak yang mereka punyai dan/atau dapat jalankan berdasarkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia; dalam hal terjadi demikian maka pihak pertama berkewajiban untuk mengembalikan kepada pihak kedua seluruh jumlah uang yang telah dibayar oleh pihak kedua kepada pihak pertama dengan segera dan sekaligus tanpa perhitungan bunga dan pihak pertama berhak menerima kembali Sertipikat Hak Milik nomor (...) tersebut, sedangkan pihak kedua diwajibkan untuk membayar kepada pihak pertama ganti kerugian uang sebesar Rp.,- (...) yang dapat ditagih dengan segera dan sekaligus  . ------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------- Pasal 2--------------------------------------------- 

Pihak pertama dengan ini berjanji dan oleh karena itu mengikatkan diri untuk  menyerahkan bangunan rumah tersebut di atas secara kosong/dalam keadaan kosong sebelum selambat-lambatnya tanggal (...) dengan ketentuan bahwa pihak kedua telah melunasi seluruh harga jual beli tersebut dalam Pasal 1 di atas. --------------------------------

----------------------------------------------------- Pasal 3--------------------------------------------

Jual beli Tanah Hak dan Bangunan tersebut akan dilakukan dan diterima dengan memakai perjanjian-perjanjian sebagai berikut : -------------------------------------------------

a. segala sesuatu yang akan dijual dan dibeli itu terhitung mulai hari jual beli dilaksanakan menjadi milik pihak kedua dan segala keuntungan akan tetapi keuntungan dan kerugian yang didapat dari atau diderita dengannya terhitung mulai hari ini menjadi hak serta tanggungan dari pihak kedua; --------------

b. segala sesuatu yang akan dijual dan dibeli itu berpindah tangan kepada pihak kedua dalam keadaan pada hari ini; --------------------------------------------------------------------

c. segala sesuatu yang akan dijual dan dibeli itu harus diserahkan oleh pihak pertama   kepada pihak kedua bebas dari beban-beban apapun juga serta bebas dari sitaan-sitaan; ------------------------------------

d.  pihak pertama belum pernah memberikan kuasa mengenai Tanah Hak dan Bangunan tersebut kepada pihak lain dalam bentuk apapun juga; --------------------------------------

e.  ongkos jual beli, uang saksi dan segala biaya penyerahan untuk tertulisnya sertipikat Tanah Hak dan Bangunan tersebut ke atas nama pihak kedua harus dipikul dan dibayar oleh pihak pertama dan selanjutnya dengan memakai perjanjian-perjanjian yang lazim dipakai untuk suatu jual beli, perjanjian-perjanjian mana telah diketahui oleh kedua belah pihak; ---------------------------------------------------------

----------------------------------------------------- Pasal 4-------------------------------------------

Pihak pertama selanjutnya dengan ini memberi kuasa pula kepada pihak kedua untuk selama jual beli Tanah Hak dan Bangunan tersebut diatas belum dilakukan, untuk dan atas nama pihak pertama melakukan dan menjalankan hak-hak, kepentingan kepentingan kekuasaan dari pihak pertama sebagai yang berhak dan berkepentingan atas Tanah Hak dan Bangunan tersebut untuk keperluan itu melakukan segala tindakan baik yang berupa pengurusan maupun yang berupa pemilikan, akan tetapi dengan ketentuan bahwa segala keuntungan dan kerugian yang timbul dari tindakan itu menjadi hak serta tanggungan dari pihak kedua sendiri dan segala sesuatu itu dijalankan atas  ongkos pihak kedua. --------

            

----------------------------------------------------- Pasal 5--------------------------------------------

                  Pihak pertama dengan ini memberi kuasa kepada pihak kedua dengan hak untuk menyerahkan kekuasaan ini kepada pihak lain untuk dan atas nama pihak pertama melakukan penjualan Tanah Hak dan Bangunan tersebut kepada pihak kedua dengan memakai aturan-aturan yang dipandang baik oleh  yang diberi kuasa dan berhubung dengan itu yang diberi kuasa dikuasakan untuk menandatangani akta jual beli yang bersangkutan, menyerahkan apa yang dijual itu serta melakukan apa saja yang baik dan diperlukan untuk mencapai maksud tersebut tidak ada yang dikecualikan. --------

--------------------------------------------------- Pasal 6----------------------------------------------

            Kuasa-kuasa yang tersebut di dalam Pasal 4 dan Pasal 5 adalah tetap dan tidak dapat dicabut kembali serta tidak akan berakhir oleh sebab-sebab yang ditetapkan dalam undang-undang atau menurut hukum karena kuasa-kuasa tersebut merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari akta ini akta mana tidak akan dibuat jika kuasa-kuasa tersebut dapat dihapuskan atau diakhiri, akan tetapi kuasa-kuasa tersebut baru berlaku apabila pihak kedua telah melunasi seluruh harga jual beli tersebut dalam Pasal 1 di atas kepada pihak pertama. -----------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------- Pasal 7----------------------------------------------

            Pihak pertama berjanji dan oleh karena itu mengikatkan diri selama jual beli Tanah Hak dan Bangunan tersebut diatas belum dilakukan tidak akan menyewakan, menjaminkan atau dengan secara apapun mengalihkan hak atas Tanah Hak dan Bangunan tersebut kepada pihak lain. ------------------------

-------------------------------------------------- Pasal 8----------------------------------------------

            Perjanjian ini tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia akan tetapi temurun dan harus dipenuhi oleh (para) ahliwaris dari pihak yang meninggal dunia itu. ----------------------------------

-------------------------------------------------- Pasal 9----------------------------------------------

            Untuk segala urusan mengenai perjanjian ini dengan segala akibatnya kedua belah pihak memilih tempat tinggal umum dan tetap pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Kelas - (…) ------------

            ----------------------------------------- DEMIKIAN AKTA INI : ----------------------------------

            (…)

____________________

Reference:

1. "Contoh Akta", lab-hukum.umm.ac.id., Diakses pada tanggal 21 Maret 2023, Link: https://lab-hukum.umm.ac.id. Hal.: 20-24.

Rare Case, Chinese Man Jailed for Scaring 1,100 Chickens to Death

(iStock)

By:

Team of Hukumindo

Previously, the www.hukumindo.com platform has talk about "Hukum Jual-Beli Tanah Kavling", "Police Raid Luxury Homes in East Jakarta, Related to Foreign Nationals Network Suspected of Committing Fraudsters", "Police are Also Confused, Rob a Bank of US $ 1 Dollar so They Can be Jailed" you may read also "Strange Case, Robbing IDR 345.000,- Then Hide in a Cave for 14 Years" and on this occasion we will discuss about 'Rare Case, Chinese Man Jailed for Scaring 1,100 Chickens to Death'.

As reported by insider.com, A man in China has been sentenced to prison after he was found guilty of scaring about 1,100 chickens to death amid a feud with his neighbor. The man, who Chinese state media only identified by his surname, "Gu," snuck onto his neighbor, Zhong's, chicken farm and caused hundreds of his chickens to die by using a flashlight to make them panic.[1]

The pair's feud began in April 2022 when Gu cut down Zhong's trees without his permission and Zhong's wife then towed the trees away, angering Gu. One night, Gu snuck onto Zhong's property and caused his chickens to panic by shining the flashlight on them, which resulted in 500 chickens fleeing into a corner and dying from the resulting crush.[2]

Officers apprehended Gu and ordered him to compensate Zhong with 3,000 yuan, or about $436, but this did not deter him. Gu returned to Zhong's property a second time and caused 640 more chickens to die in the same way. Chinese authorities estimated that the roughly 1,100 dead chickens were worth about 13,840 yuan, or about $2,015, and a court in Hengyang County, in central China's Hunan province, ruled on Tuesday that Gu had intentionally caused property loss to Zhong. Gu has been sentenced to six months in prison and one year of probation. The sentence takes into account the remorse Gu has shown for his crimes.[3] And if you have any legal issue in Indonesia territory, contact us then, feel free in 24 hour, we will be happy to assist you. 

*) For further information please contact:

Mahmud Kusuma Advocate

Law Office

Jakarta - Indonesia.

E-mail: mahmudkusuma22@gmail.com

________________

References:

1. "Chinese man jailed for scaring 1,100 chickens to death amid a feud with his neighbor, report says", www.insider.com., Diakses pada tanggal 11 April 2023, Link: https://www.insider.com/china-neighbor-scared-1100-chickens-to-death-over-feud-report-2023-4

2. Ibid.

3. Ibid.